信建房〔2025〕16号                                                          签发人：孔   辉

                                       办理结果：A

关于对市政协六届三次会议

第P63435号提案办理情况的答复

尊敬的穆海港委员：

您提出的关于“规范物业收费提升居民生活品质”的提案收悉。经研究办理，现答复如下：

一、我市物业服务和收费方面存在的问题

（一）前期物业管理存在的问题。

按照《物业管理条例》规定，房地产开发与物业管理相分离的原则，在未成立业主大会前，由开发建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，签订物业服务合同，在物业服务合同中约定服务标准和收费标准。我市目前对物业服务收费实行的市场调节价，不是政府指导价，因此，《前期物业服务合同》中约定的收费标准缺乏权威性和公正性，业主不予认可，形成“不交费、少服务；减少服务、更不交费”的恶性循环。加之部分开发公司延续项目控制权，对遗留问题（如车位的租售和不足、公共设施设备的缩水和缺陷）转嫁物业；部分开发公司在销售阶段对业主承诺或诱导业主违法建设、违规装修，占用公共部位等等，这些问题物业“接不住”，业主“不买账”，加之执法进小区落实难，经常引发群体事件，导致物业公司与业主之间信任危机近年来愈发凸显。

而更换前期物业公司，重新签订服务合同，重新约定服务标准和收费标准，需成立业主大会进行选聘。现实中，大部分小区业主参与意识不强，共同选举、决策事务参与度低。据统计，我市近八成物业管理区域没有召开业主大会，目前全市成立业主委员会121家，仅占全市物业小区总数的6%左右。加之部分业委会作用发挥不力，形同虚设，有的操作不规范，成立和运作程序不透明、不公开，部分业主委员会成员自身素质低，私心重，变动频繁，职责作用发挥不力等，部分业委会缺乏专业性，容易违法、违规行使权力。业委会不具有法人资格，无法承担民事责任，出现问题难以对业委会及其成员采取有效制约的措施。部分属地、社区居委会对业委会的监督流于形式，没有实际效果，自我监督失效和外部监管缺失，使业委会处于“监管真空”状态。所以，即便成立业主委员会，也没有全部重新选聘物业服务企业。

（二）物业企业服务质量问题。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化养护、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还存在不尽如人意的地方，需要改进。如有的小区，尤其是老城区，车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，拾荒、推销产品等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生等等。针对这些问题，有些物业企业整改不到位、不及时，引发双方矛盾越来越多。

（三）物业企业可持续发展问题。

近年来，随着人工成本、材料成本的上涨，使物业公司的运营成本不断增加，但物业费标准的调整较为困难。同时部分业主对交费义务认识不到位，以种种理由拖欠或拒交物业费，在物业服务企业在收不抵支的情况下，或者降低服务标准，或者在合同期内撤离，造成广大业主利益受损，引发社会不稳定因素。

（四）老旧弃管小区引入物业问题。

我市老旧小区大部分建成于20世纪七八十年代，多为五、六层高密度住宅和部分单体楼，多数业主是退休的普通职工或低收入人群及租房户，自我维护意识不强，习惯政府无偿提供的基础服务保障，“花钱买服务”的意识缺失，引入专业物业管理存在很大困难。

（五）物业从业人员素质问题。

目前，我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员不仅流动性大，而且大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力等，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

二、加强和改进我市住宅物业管理相关工作

（一）强化物业行业监督管理

1.物业服务信息公开

我局联合市发改委、市市场监管局联合印发《关于开展加大住宅小区物业服务信息公开力度专项活动的通知》，建立物业服务信息公开公示制度，要求物业服务企业在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，并同时通过网络等方式告知业主公示内容。2025年，各县区对全市450家企业服务的760个小区相关信息公开进行排查，对排查出的124个信息公开不规范的小区责令整改，通过活动的开展，全市物业信息公开率得到整体提高

2.建立物业服务企业信用管理制度

我局按照《河南省物业服务企业信用管理办法》规定，建立物业服务企业信用评价制度，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。同时，将每年度的信用评价结果，向社会、属地街道、属地社区、业主委员会和广大业主公示。

物业企业信用星级评定从低到高分为一星至五星五个等级。评定工作实行公开、公平、公正原则，突出企业的实绩和物业服务水平，评定标准涵盖物业服务企业市场行为规范、物业安全管理、“红色物业”创建、智慧物业建设和履行社会责任五个方面，每个类别单独评定。对评定为三星以上的企业在招投标、评先评优等方面予以优先推荐。今年，全市共有427个企业提交了星级申报，现在正在初审阶段，各县区初步评定出四星22个、三星90个、二星208个、一星85个。待各县区初审完成后，市级进行复审及公示。

3.提升物业服务行业人员素质

提高物业服务从业人员整体素质和技能水平，引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，指导市物业管理协会组织开展“优秀物业企业”“诚信物业企业”和“最美物业人”宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。

4.优化市场竞争环境

加强物业服务企业登记注册信息部门共享，逐步探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业，同时在签订物业服务合同前，给予公共收益在物业服务合同中明确分配的建议。在征求各街道意见的基础上，建立较好和较差物业服务企业名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。2024年，对物业服务不到位的20余家物业企业进行了全市通报。

（二）发挥业主应有的作用

1.坚持和加强党对物业管理工作的领导

由街道推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、小区业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成治理合力。推动小区业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与在本小区中的治理，有效服务群众。

2.构建共建共治共享格局

由街道发挥各小区居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住小区治理。在全区居民小区宣传《中华人民共和国民法典》和《河南省物业管理条例》等法律法规知识，提升居民素养，引导居民支持和参与物业管理活动，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

3.成立小区业主委员会

优化业主委员会人员配置，街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选本小区业主委员会成员，提高小区内业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。规范业主委员会运行，业主委员会要定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。

（三）弃管小区实现物业全覆盖

1.市场化物业管理

首先对辖区内具备市场化服务的小区，采取业主推荐和社会招聘的形式，与有意向接管小区的物业企业协商达成一致后，物业企业进驻小区免费服务2—3月，在此期间由属地街道及社区采取成立小区业主委员会或社区代行业主委员会职责的方式，召开小区业主大会会议，与选聘的物业服务企业签订正式物业合同，对小区实施市场化物业管理。

2.国企兜底服务

对通过业主推荐和社会招聘后，对无物业企业有意向接管不具备市场化物业管理的小区，由属地街道及社区采取成立小区业主委员会或社区代行业主委员会职责的方式，召开小区业主大会会议，与我市国企龙胜物业公司签订物业合同，由龙胜物业公司进行接管，实施国企兜底物业管理。

3.业主自治管理

经过业主大会会议决议，居民不同意引入市场化物业管理和国企兜底物业服务的小区，由属地社区指导居民成立自治组织，对本小区实施自治管理。

三、下一步工作打算

按照省纪委、省住建厅和市纪委监委“深化整治群众身边不正之风和腐败问题”工作安排，为进一步规范物业行业行为，提升物业管理服务水平，我局的工作计划是：

（一）坚持问题导向，突出整治重点。

围绕物业管理全面排查情况和日常受理的物业投诉，梳理群众“急难愁盼”的问题，建立问题台账，组织县区物业主管部门和物业协会，深入研究剖析问题产生根源，有针对性制定整改措施，优化工作措施。

（二）持续跟踪督导，提升整治质效。

持续加大群腐整治工作指导力度，充分发挥县（区）住建部门组织、协调、督导作用，确保街道、社区、物业企业落实闭环管理，防止已整改问题反弹。同时，扎实开展“回头看”行动，对整改不彻底问题挂牌督办，确保动态清零。

（三）完善制度建设，增强治理能力。

修改完善《信阳市住宅小区物业管理条例（草案）》，细化公共收益管理细则，增加违法成本，倒逼各方落实主体责任。加大《河南省业主大会和业主委员会指导规则》宣传，建立业主与物业企业平等交流沟通平台。大力推广“红色物业”模式，全市“红色物业”小区覆盖率达70%以上；按省住建厅要求，推动业委会（物管会）组建率提升至70%。

衷心感谢您对我市物业管理事业的关心支持，欢迎您继续对我们的工作给予监督和指导。

主办单位：信阳市住房和城乡建设局

联 系 人：宋学红    联系电话：0376-7639136

                                2025年7月22日